אטרקצ`י: שנת 2023 היא שנת דרמה לאאורה

עינב כהן

המנכ"ל ובעל השליטה בחברת אאורה, יעקב אטרקצ`י הפך בשנים האחרונות לברומטר של שוק הנדל"ן.

באופן מסורתי, אחרי דוחות החברה, אאורה מקיימת מסיבת עיתונאים פרונטלית, בה אטרקצ`י מציג את הזווית שלו לעתיד של שוק המגורים בישראל.

לזכותו ייאמר, שעד עכשיו הוא לא טעה.

כבר כמה שנים טובות , אטרקצ`י חוזה במדוייק את עתיד הנדל"ן, ובעצם "מנצח" את תחזית האנליסטים.

אבל הפעם זה מאתגר במיוחד.

עליית הריבית החדה השנה, והצפי להמשך עלייה בשנה הבאה, עושה חיים מאתגרים לשוק הנדל"ן.

האנליסטים סבורים שהנדל"ן הולך להאטה משמעותית, כאשר אטרקצ`י רואה את הדברים אחרת לגמרי והאופטימיות שלו תעמוד למבחן בשנת 2023.

אז מי ינצח בתחזית שלו? מה צריכים לעשות אלה שעדיין אין להם דירה ראשונה? איך להערכתו אאורה עומדת להפוך לחברת המגורים הגדולה בישראל? ראיון לא שגרתי בכלל.

"בשנת 2024 צפויות עליות דו ספרתיות במחירי הנדל"ן"

 יעקב, מחירי הנדל"ן בארה"ב קורסים. קצת נאיבי שזה לא יגיע גם לישראל.אתה לא חושב?

"שוק הדירות בישראל מתנהג שונה מהעולם המערבי.

מדינת ישראל מובילה בגידול באוכלוסיה, מדינה צעירה, 40 אלף זוגות מתחתנים בשנה, כמות ילודה של מעל שלושה ילדים, וכמות עולה של גירושין שמאלצת לחלק לשני בתים.

מדינת ישראל זקוקה ל-60 אלף דירות חדשות בשנה, וזה לפני שאני מכניס את העלייה לארץ למשוואה.

נכון לכיום, ל200 אלף משפחות אין דירה ראשונה, ומתוך זה זכו רק כ20- אלף במחיר למשתכן, ושאר אלה שחיכו לזכות בהגרלה- אכלו אותה עם עליות מחיר חדות.

תבין, אין כיום דירה ריקה. משקיעים יקנו פחות דירות, כי יש היום אלטרנטיבות לכסף, אבל הקבלנים הגדולים היום לא תקועים עם סחורה, ואין להם סיבה להוריד מחיר. במקסימום הם יחכו ולא יבנו. תראה את הנתונים מהשבוע- עצרו את התחלות הבנייה, והמחסור יילך ויגדל".

אבל יעקב, אתה לא יכול להגיד שהשוק לא יפגע. זה לא הגיוני עם ריבית כזו.

"שוק היוקרה ייפגע. הצפי שלי שהוא יירד השנה ב5-6 אחוז, בשוק הרגיל תהיה עלייה במחיר. בשנת 2023 יש בחירות לרשויות המקומיות בישראל, יהיו עוד פחות היתרי והתחלות בנייה, מה שייצור עוד לחץ של ביקוש מול היצע קטן, מה זה יגרום בשנת 2024 אתה בטח מבין".

סבר את אזניי.

אני מעריך, שתראה את זה כבר בסוף שנת 2023. הריבית בעולם תתחיל לרדת ותראה תחילת של פיצוץ עליות דו ספרתיות במחירי הדירות. מדובר בשנה שהולכת להיות קיצונית ביותר, אם המדינה לא תפעל ברמת חירום כבר מעכשיו".

"הצעירים חייבים לתפוס פוזיציה על דירה עוד השנה"

פנו אליי הרבה אנשים, שאין להם עדיין דירה ראשונה, ואמרו לי תשמע אנחנו מבולבלים,לקנות או לא לקנות עכשיו. תשאל את אטרקצ`י מה דעתו.

"זו הטרגדיה הכי גדולה. כל הקונספציה של "המחיר למשתכן" קרסה. פתרו את הבעיה לאחוז נמוך ולכל השאר מחיר הדירות ברח.

מי שלא קנה עד היום דירה ראשונה- הפער שלו יגדל ותהיה בעיה רצינית".

מה הפתרון שלך?

"המדינה צריכה לדאוג לאוכלוסיה הזו ולתת להם הטבות לפי מצב משפחתי והכנסה, למכור קרקעות במחיר נמוך, להגביל את מחירי הקרקע".

מה היית ממליץ לח`ברה הצעירים שמתלבטים מה לעשות עכשיו בנוגע לדירה?

"אני ממליץ למי שאין דירה ראשונה לא לחכות יותר כי הוא יאחר את הרכבת. מי שאין לו האמצעים לקנות דירה במרכז-שייקנה דירה בפריפריה, ואם הוא לא יכול לגור שם-שישכיר.כל אחד לפי יכולתו, אבל חייבים לתפוס פוזיציה על דירה.

אנחנו באאורה מאפשרים לשלם 20% בחתימת חוזה, ו-80% רק בקבלת מפתח בעוד כמה שנים, כך שזו עסקה שגם אם באים בלי הרבה כסף כרגע- אפשר לקנות לפני שהמחירים יטוסו ב2024 בסבירות גבוהה.

יש לנו דירות בחדרה ב-2 מיליון ובלוד,דירות ארבעה חדרים בפחות מ-2 מיליון. זה דבר שהוא אפשרי גם לח`ברה צעירים בלי הרבה הון עצמי כרגע".

אבל עכשיו זה הזמן? כשהריבית עולה? למה לא לחכות קצת?

"שנת 2023 זו שנת ההזדמנות הגדולה, עכשיו עוד אפשר להתמקח".

האנליסטים חולקים עליך ובענק. הצפי של המובילים בהם הוא לירידת מחיר חדה במחירי הנדלן בקרוב.

"תעשה חיפוש בגוגל, ותראה בתוך חצי דקה, איך הם ניתחו את שוק הנדל"ן ב20 שנה האחרונות, ואיזה נזקים זה עשה.

כל משבר קטן הם סיפרו את אותו הסיפור, שהמחירים עומדים לרדת חזק, והנה הם רק עולים.

25 שנה המחירים לא ירדו. כן היה קיפאון במחיר אבל לא ירידה.

הטרגדיה הגדולה פה, הוא שהציבור קורא את השטויות האלה ומאמין להם".

למה לדעתך הם טועים פעם אחרי פעם. מה הם לא מבינים?

"אתה איש שוק ההון ואתה לא תאהב לשמוע מה שאני אגיד, אבל יש תחרות על כספים של אזרחים והם משקרים לציבור, כדי שהוא יעביר כסף לקופות שלהם, במקום לקנות דירות. זה כל הסיפור".

ובהקשר הזה, מה דעתך על שוק הנדל"ן בארה"ב?

"הריבית על המשכנתאות שם גבוהה מאד, וסביר שנראה המשך ירידת מחיר.

אני מעריך שלקראת סוף 2023 יהיה אפשר לקנות שם מגרשים בחצי מחיר, אבל כל זה צפוי להתהפך בתחילת 2024, שנת הבחירות לנשיאות, ואין מצב שככה זה ייראה".

"מי שקנה ללא ערבות בנקאית- צריך להיות מודאג"

בשנים האחרונות אתה אומר את התחזית שלך לשוק הנדל"ן בביטחון רב. מאיפה הוא מגיע?

"ההתמקדות של חברת אאורה היא בבניית שכונות מגורים. אני מאד מעורב בשטח, אני חי את השוק 30 שנה, ומחובר לרמת הבורג בחברה. אני חורש את הארץ בעצמי כל הזמן ויודע בכל זמן נתון מה עושים המתחרים שלי.

אף אחד מאיתנו לא חסין מטעויות, אבל אני מנמק כל מה שאני צופה.

אמרתי לפני 12 שנים שההתחדשות העירונית זה נדל"ן העתיד של ישראל וכולם צחקו עליי, והיום היתרון שלנו הוא שאנחנו כבר עם ניסיון ורזומה והפער בינינו למתחרים גדול".

למה צחקו?

"אנשים לא אוהבים להסתכל לטווח הארוך. לפני עשור היו הרבה מגרשים והעדיפו ללכת על הקל. אבל הקרקעות נגמרו, ופתאום יש מחסור גדול באדמות. מה שגרם לחברות לקנות ביוקר והיום הם מדממים".

בוא נדבר על הדימום הזה. כמה המצב של החברות הממונפות מסוכן?

"סכנה גדולה. יש חברות שקנו מגרשים במחירים גבוהים בשנים האחרונות ובמינוף שמתקרב ל100% והם בנו על ריבית נמוכה לאורך זמן.

יש כאלה, שנכון לכרגע עוד לא בשלב הליווי, אלא בשלב הקרקע, וצריכים להביא ריבית מהשוטף שלהם.מדובר בכסף גדול ובמשבר אשראי, יהיה להם קשה למכור את הקרקע  והם יצטרכו מהלך אקוויטי או לממש נכסים".

איך קורה דבר כזה? הם לא ידעו שיבוא יום והריבית תעלה?

"עניינים של אגו. יש כאלה שקפצו מעל הפופיק ויש כאלה שהשתינו מהמקפצה, הם לא בעולם היזמות הם בעולם ההימורים.

נדלניסט חייב להיות עם רגליים על הקרקע, כי החלטה אחת גרועה בפרוייקט גדול אחד יכולה לגמור אותו.

נדהמתי כשראיתי חברות שקנו מגרשים במיליארדים, חוסר שמרנות קשה, והיום הן צריכות לחשב מסלול מחדש".

מי שקנה מהם לבנייה עתידית צריך להיות מודאג?

"חוק המכר בישראל הוא טוב, על כל שקל ששמת –יש ערבות בנקאית.

אבל מי ששילם בלי שיש ערבות בנקאית- צריך להיות מודאג מאד".

מה מצב המינוף של אאורה היום?

"לפני 3 שנים ,היתה טענה שאנו נמצאים במינוף גבוה. מאז, עלינו פעמיים בדירוג האשראי לדירוג A` ואני גם צופה שנעלה גם בשנה הבאה, ומאז לפחות הכפלנו את הפעילות והמינוף שלה ירד דרמטית.

אני לא קוסם אז איך זה קרה? כי כמעט כל הפרוייקטים שלנו בתחום ההתחדשות העירונית ואנחנו בניגוד לאחרים יודעים להוציא אותם לפועל. השנה השקנו 6 פרוייקטים מתוכם 5 בהתחדשות עירונית.

בנוסף לזה לא השתתפנו,בטירוף של קניית מגרשים יקרים בשנה האחרונה, ואאורה נחשבת היום לאחת החשבות הכי פחות ממונפות בענף, ואנחנו נכנסים חזקים מאד ל2023 ולא סובלים מבעיות מימון וגם הריבית לא מכבידה עלינו".

"המדינה צריכה להקים קבינט לאומי לטיפול בבעיות הדיור"

כיום חסרות קרקעות במדינת ישראל?

"יש במדינה מחסור חמור בקרקע מתוכננת.המנהל למקרקעי ישראל שחרר השנה קרקעות בקושי.

עד שנת 2050 המדינה צפויה להכפיל את מספר תושביה, כאשר 10 שנים אחורה תראה שיצאו היתרי בנייה פחות מהממוצע".

למה פחות?

"כי יש מחסור והמדינה היתה ממוקדת רק באיך לעשות כסף על הקרקע והרגולציה הכבידה".

כשאנחנו נוסעים לאילת נראה שיש בדרך המון קרקעות פנויות.

"לא בהכל אפשר לבנות. יש עניינים ביטחוניים ושמורות טבע".

אז מה המדינה צריכה לעשות כעת לדעתך?

"צריך להתייחס לבעיה הזו כבעיה לאומית. להקים קבינט דיור, להעביר עובדי מדינה להתגורר בפריפריות במקום שיתפסו מקום בעבודות במרכז, לספק תשתית תחבורתית, להקים לפחות 4 ערים נוספות, לעודד בנייה מסיבית בהתחדשות עירונית ולדאוג לזוגות הצעירים עפ"י הפרמטרים הנכונים".

אתה איש ליכוד. אנחנו רואים את הממשלה החדשה שנבנית. לא נראה שזה בראש מעייניה.אתה יכול להודות בזה?

"אני לא מערבב פוליטיקה עם עסקים. נכון לכרגע מוקמת ממשלה חדשה וצריך לשפוט אותה על פי הביצועים.

הממשלה הקודמת היתה כישלון ומחירי הדירות בתקופתה עלו ב20%.

אבל מי שבסוף קובע אלה ראשי הרשויות ויש פער בין הרצונות של המדינה לרצונות שלהם.

המנהל גבה השנה 33 מיליארד ש"ח למגרשים, והרשויות החליטו לדרוש חלק מהכסף לבניית תשתיות ואם לא-הם לא מוציאים היתרים".

"אני יודע כבר לשרטט לך את העשור הבא באאורה"

אני רואה בשבועות האחרונים שהרבה מאד חברות נוטות להתחדשות עירונית, גם חברות פיננסיות נותנות לזה מימון. מה קרה?

"הבנקים הבינו שמימון קרקע הופך להיות מאד מסוכן, ומבינים ששוק העתיד של ישראל הוא בהתחדשות עירונית כי אין קרקעות לבנייה בייחוד במרכז הארץ.

אתה רואה לאחרונה חברות שמוכרות פרוייקטים של התחדשות עירונית בעשרות מיליוני שקלים ולפי העסקאות האלה אתה יכול להבין את הערך החבוי בנו".

תוכל לתת לי דוגמאות?

יש לנו מגה פרוייקטים בקנה. יש לנו 1600 דירות בנתניה שתוך שנה ייצא לשיווק, 2 מגה פרוייקטים בנס ציונה, ויש פרוייקטים מאושרים בגבעתיים,ר"ג,ת"א,ירושלים ונס ציונה שעדיין לא מתומחרים בכלל".

למה הם לא מתומחרים?

"בניגוד לחברות נדלן מניב, שכותבים בהן שווי הוגן לפי הערכת שמאי, ביזמות זה אחרת-אנו מכירים במכפלה של כמות המכירות כפול אחוזי הביצוע.

נאמר פרוייקט שצפי הרווחים שלו הוא 200 מיליון ש"ח ומכרתי 50% מהדירות אבל טרם התחלתי לבצע- רשום אפס רווח בספרים.

כאשר התחלתי לבצע, וביצעתי 10%- הכרתי ב5% מתוך ה200 מיליון.

ההכרה הדרמטית ברווח מגיעה כשהביצוע נכנס לשלב הדרמטי.

כולם יודעים שאאורה יודעת למכור מצויין. כי לפני שאני בונה, אני מתחיל פרה סייל, שנת 2023 תהיה שנת דרמה לאאורה משום שיהיו בביצוע 3800 יחידות דיור, שזה פי 3 ממה שהיתה עד היום-רמת השרון,חדרה,רמת חן,בית שמן,ר"ג,בת ים,גבעתיים,קריית אונו חולון ות"א.

מעבר לשנת 2023?

"אני כבר יכול לשרטט לך היום את העשור הבא. יש לנו מלאי מספיק של קרקעות. אבל אני לא נח, אני כל הזמן בדרכים להביא עוד פרוייקטים. אני מאמין שעד שנת 2025 נהייה עם 55 אלף יחידות דיור".

איפה אאורה תהיה בעוד עשור?

"אני מאמין, שתוך הרבה פחות מעשור נהייה חברת הנדלן למגורים הכי גדולה בישראל.

התכנון והשיווק שלנו לא שגרתי, והיופי בהתחדשות עירונית שיש בו WIN-WIN לכל הצדדים. אין כיום חברה שמתקרבת לכמות שלנו בפרוייקטים עתידיים".

איפה החוזקה היחסית שלכם מול המתחרים?

"הקשר עם הדיירים. אני הולך בכל שעה אפשרית לפגוש אותם בכל מקום בארץ. הם יודעים שנדאג להם ואני אומר לדיירים הותיקים, שצריכים לעזוב את הבית עד שנבנה- `אני אחזיר לכם את המפתח,אני לא שכיר שהיום פה ומחר במקום אחר`.

לא פשוט לשכנע אדם קשיש לעזוב מקום מגורים ל-4 שנים בשביל בניית פרוייקט. הוא רגיל חברים שלו, לבית כנסת, הוא גם מפחד שתפשוט את הרגל, אתה נותן לו נייר והורס לו את הבית וזה דורש יחסי אמון מיוחדים, והבנה של בכאב שלהם ששונה ממקום למקום".

קנית מניות של אאורה ב25 מיליון ש"ח השנה. גבוה משמעותית מכל בעל שליטה בחברה ציבורית. תוכל להסביר מדוע דווקא כעת?

"מי שמכיר אותי יודע שאני טוטאלי לחברה, ולא אמכור את החברה הזו לעולם ולא אהיה מוכן להיות בה במיעוט.

היות ועשינו הקצאה לבית השקעות מור השנה, ירדתי ל50.1% בחברה והחלטתי שאני חייב לעלות ל52-53% כדי שיהיה לי בעתיד אפשרות לאקוויטי מבלי שאצטרך להיות מיעוט בחברה, ולכן אני כל השנה קונה.

חוץ מזה, אני לא מכיר השקעה טובה יותר מהשקעה בחברה שלי. פחות מעניין אותי אם המנייה יורדת כי אני בכלל לא מוכר".

אבל בכל זאת בסוף אתה רוצה לראות רווחים מההשקעה הזו.

"החברה התחילה לחלק דיבידנד וצפויה לעבור לרווחיות מהותית, כך שאני מרוויח מהאפיק הזה".

שאלה אחרונה לסיום, מי שמוכר היום מניות נדל"ן- צפוי להצטער על זה?

"יצטערו ביג טיים.יש בשוק ההון סטרס גדול שחלקו לא מוצדק.

נכון, יש חברות בבעיה ומינופים כבדים שמהן צריך להיזהר, אבל צריך להיות סלקטיבי בבחירה, כאשר לדעתי ב-30 שנה הקרובות הסיפור הגדול של הנדל"ן בישראל יהיה תחום ההתחדשות עירונית.

היום כולם מבינים את זה. אין קרקעות זמינות לבנייה, מהתחדשות העירונית כולם מרוויחים ואנחנו באים עם יתרון מהותי על כל מתחרה בישראל".