מה מצאו קבוצת אביסרור ביוניבו?

עינב כהן

תקופה לא פשוטה עוברת על שוק הקנאביס בארץ ובעולם, מניות הקנאביס בישראל ירדו עשרות אחוזים מהשיאים בהן אחזו לפני כחצי שנה, ורשימת "הסלבס" הלוהטים שקפצו על כל עגלה של חברת קנאביס- כמעט ונעלמה כליל.

גם מניית יוניבו, התרסקה עם שאר חברותיה, כאשר ירדה ב67% מהשיא בתוך חצי שנה בלבד.

אך כעוף החול,הודיעה החברה על קבלת אישור התקינה מהיק"ר לייצור ושיווק קנאביס רפואי באסדרה החדשה (GMP) וכמה ימים אח"כ הודיעה החברה על כניסה של משקיע אסטרטגי מתחום הנדל"ן- קבוצת אביסרור.

עפ"י ההסכם, חברת אג`.ג`יי.ווי. פארם מקבוצת אביסרור, תשקיע במניית יוניבו  6 מיליון שקל, ובתמורה להשקעה תקבל 1.225 מיליון מניות במחיר של 4.89 שקלים למניה, שהוותה באותו יום ההודעה פרמייה של 50% מעל מחיר המניה בבורסה ו-500 אלף אופציות. העסקה משקפת ליוניבו שווי של 122 מיליון שקל לפני הכסף.

כמו כן, יוניבו הודיעה גם כי קבוצת אביסרור תעמיד הלוואה בהיקף של 6 מיליון שקל לחברה בת של החברה , חוות עמית אורן , המקימה חוות גידול קנאביס וההלוואה תשא ריבית שנתית של 5%, וכן יוקצו לאביסרור 23% ממניות החברה בדילול מלא.

השאלה היא מה באמת מצאו, אנשי הנדל"ן, משפחת אביסרור, בחברה שרק כעת קיבלה אישור GMP, ורב בה הנסתר על הגלוי נכון בשלב זה? ומדוע ,כשרבים מעדיפים מעט להתרחק מתחום הקנאביס הם דווקא נכנסים להשקעה?

מי אתם קבוצת אביסרור?

חברת אביסרור משה ובניו הינה חברה פרטית משפחתית אשר הוקמה בשנת 1978 ע"י מר משה אביסרור המשמש כיום כנשיא החברה. החברה מסווגת בדירוג ג` (סיווג בלתי מוגבל), כקבלן רשום לביצוע עבודות ממשלתיות ולעבודות תשתית ופיתוח.

מנכ"ל החברה הנו אלי אביסרור, ומדובר במפלצת נדל"ן מהגדולות בארץ עם פרוייקטים רבים בכל רחבי הארץ כגון שדרות רגר בב"ש,שכונת אגמים באשקלון,יבנה הירוקה ועוד רבות.

לחברה גם פרוייקטים מסחריים רבים כגון בית הקרן בב"ש,אביסרור בשוהם ודה סנטר בגדרה.

היתרון של החברה נעוץ בעובדה, שחברת אביסרור לא רק יזמית, אלא היא גם מבצעת לעצמה את בניית הפרויקטים ובשל כך היא מצליחה לשמור על איכות בנייה וסטנדרט גבוה לעומת חברות אחרות שמביאות קבלן מבצע חיצוני לביצוע הפרויקטים.

המנכ"ל, אלי אביסרור, עומד בראש ארגון הקבלנים והבונים של באר-שבע והנגב ומכהן כחבר נשיאות התאחדות בוני הארץ.

משפחת אביסרור אינם אנשי הנדל"ן הראשונים שמתחברים למנכ"ל יוניבו, גולן ביטון.

קדם לו עדו חג`ג`, מקבוצת האחים חג`ג`,כוח עולה משמעותי בשמי הנדל"ן הישראלי, שהשקיע גם הוא 6 מיליון שקל ביוניבו לפי שווי של 51.5 מיליון שקל, תמורת 12.9% ממניות החברה.

תבלון נדלני לא יקר

לפני שניכנס ספציפית לעניין של אביסרור מול יוניבו, צריך בכלל להבין מה מחפשים אנשי נדל"ן בחברות קנאביס?

אז כדאי לדעת. ההתעניינות של אנשי נדל"ן בקנאביס, איננה אופיינית רק לישראל.

בחודש פברואר 2019  השקיעו שלוש קרנות אמריקאיות 133 מיליון דולר בחברת הקנאביס MedMen, כאשר כולן ללא יוצא מהכלל הגיעו מתחום ענף הנדל"ן.

למשיכה של אנשי הנדל"ן לתחום הקנאביס משולבות זרועות רבות. אנשי הנדל"ן חברים ב`מילייה` של אנשים דומים להם המטפלים באדמות, וכך,באופן טבעי,נמשכים לכל מה שקשור לתחום הנדל"ן, ולאו דווקא בגלל נטו רווח מהשבחת הנדל"ן.

תוסיפו לזה את העובדה,שרבים מאנשי הנדל"ן אוהבים גם טיפה תיבלון בהשקעות שלהם ומצאתם את הפיתרון המושלם-אדמות של גידול קנאביס.זה לא השקעה יקרה כמו הגז והנפט,זה לא מסובך כמו הפארמה,זה לא ספקולטיבי כמו הקריפטו. הפיתרון המושלם להשקעה הונית סבירה.

לא יצאו פראיירים

מי שמכיר את משפחת אביסרור יודע שפראיירים הם לא.מדובר במשפחה מאד מתוחכמת שיודעת לעמוד על שלה ולהשיג את מה שהיא רוצה.

אביסרור לא באו ליוניבו מעמדת חולשה, ליהפך. יוניבו צריכה את משפחת אביסרור מסיבות שתיכף נדבר עליהן.

על פניה, העסקה שעשו אביסרור היתה לא אטרקטיבית לאותה נקודת זמן- רכישה בפרמייה של 50% , כאשר יכלו לקנות ישירות בשוק במחיר הרבה פחות גבוה.

אך לא כך הדבר.

אמנם עסקת המניות כביכול גבוהה, אך אביסרור הלוו 6 מיליון ש"ח לחוות עמית של יוניבו בריבית של 5%. 

בנוסף, היא דללה משמעותית את יוניבו מאחזקה בחוות עמית, כאשר רכשה 23% מהחווה.

כאשר מסתכלים על כל הנתונים, אביסרור קיבלו תמורה מלאה לכספם ואף למעלה מזה.

מי לבסוף ירוויח יותר מהעסקה הזו? כנראה ששני הצדדים ומפה ננסה להבין מדוע.

הידע של יוניבו הקשרים של אביסרור

מי שמכיר היטב את מנכ"ל יוניבו, גולן ביטון,איש צבא בעברו, יודע שמדובר באיש שאוהב להקיף את עצמו באנשים עם קשרים.

הוא לקח כיועץ את ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט, והביא גם לחברה עצמה אנשי מפתח בפארמה ,שעבדו בחברות גדולות, ומכירים אנשים מהשוק.

ניכר כי ביטון בונה על החום הישראלי, הקשרים והחברויות,על מנת להביא עסקאות גדולות בהמשך שבשל השליטה שלו על כל שרשרת הערך.

ביטון לא הביא את משפחת אביסרור להוות "נוף" בקורות החיים של החברה, אלא להיות אקטיביים ולהוציא לפועל את הקשרים שלהם.

לא בכדי, בכנס מפואר, שערכה יוניבו בבורסה לניירות ערך ,לפני שבועיים,הושיב ביטון את משפחת אביסרור וחג`ג`, בשורה הראשונה, תוך שהוא מזכיר את שמם שוב ושוב במהלך נאומו. כך לא פועלים עם שותפים פסיביים. ביטון רואה בהם חלק אינטגרלי מהחברה והוא מצפה מהם בפועל לקדם את החברה באופן משמעותי באופן מיידי.

עוד דבר שמאפיין את ביטון הנו חוסר סבלנות ישראלית, או שאפשר לקרא לזה- זריזות ודבקות במטרה.

הוא הדגיש בנאומו בכנס, את הלחץ שהפעיל על עובדיו, לסיים את הביקורת של משרד הבריאות ללא שום הערות, והצליח לעשות כן מעבר לכל הציפיות.

ההצלחה הזו הביאה לרוח חיובית מהותית לחברת יוניבו, שבכיריה מרגישים שעולם הקנאביס פתוח בפניהם הרבה יותר מבעבר והם בטירוף של עשייה אולי בקצב גבוה יותר מכל המתחרות היום בישראל.

הרוח הטובה הנושבת היום ביוניבו, ביחד עם הגב של סייבל שוקי הון, אהוד אולמרט,חיים הורוביץ, צחי חג`ג` ומשפחת אביסרור המרושתים בקשרים-יכול לספק שורשים חזקים לחברת יוניבו לפני שהם נכנסים לסערות הקשות של התחרות בעולם הקנאביס המתעתע מידי יום עם התפתחויות שונות ומשונות.

משפחת אביסרור, שתרצה לראות את מניות יוניבו מספקות להם תשואה משמעותית, תוכל לקשר את חברת יוניבו בשלב הראשון,לרשתות הפארם השוכנות בעשרות הנכסים אשר בבעלותם אבל לא רק. לאנשי נדל"ן וותיקים שכמוהם יש קשרים ענפים עם אנשי ממון ומוסדיים, שיוכלו להיכנס גם כן כמשקיעים "בדבר הגדול הבא" , או לקשר את יוניבו לפעילות בינלאומית.

הסתכלות גלובלית ומשקיעים מוסדיים

לא קשה להבחין בכך שיוניבו רואה את עצמה שחקנית בינלאומית לגיטימית והתנופה העסקית האחרונה רק מחדדת את הצורך הזה.

בכל השיחות האחרונות שהיו לי עם ביטון, הדבר הזה הודגש שוב ושוב ונראה שהחברה עומלת מאחורי הקלעים על פעילות בינלאומית .

יוניבו חברה לחברת הפארמה הציבורית הארופאית,המספקת למטופליה קנאביס רפואי, HEEMATO ,שנציגיה אף נכחו בכנס של יוניבו בבורסה לניירות ערך,והיא צפויה, בהינתן אישור ארופאי למפעל של יוניבו, לרכוש ממנה את התוצרת של החווה המשותפת.

ההערכה שלי היא, שיוניבו לא בהכרח תחכה לייצוא על מנת להתחיל לפעול בחו"ל, והיא עשויה להעתיק את האופרציה של בניית המפעל בישראל-לחו"ל.

לשם כך הם יצטרכו לרכוש או להשכיר נדלן. ומי עשוי לעזור להם?ניחשתם נכון. משפחת אביסרור והאחים חג`ג`.

בנוסף לכך,נודע ל"ישראל בורסה" כי בחודשים האחרונים רכשו מניות יוניבו גם בתי ההשקעות הגדולים בישראל-אייביאיי,אלטשולר שחם והפניקס.

השלישייה רכשו מניות מתחת לכמות בעלי עניין שדורשת דיווח, ולכן נשארו מתחת לראדאר של המשקיעים,שבמקרה ודבר זה היה מתפרסם היה עשוי להשפיע על המנייה.

שלושת בתי ההשקעות האלה,המרושתים גם הם בקשרים ענפים, גם יכולים בעתיד, לעזור לחברת יוניבו אם בפתיחת קשרים ואם בגיוסי הון.

אלי אביסרור: "ביוניבו עובדים בצורה שטרם הכרתי"

מנכ"ל קבוצת אביסרור, אלי אביסרור, הגיב ל"ישראל בורסה", על סיבת ההשקעה ביוניבו: "כבר שנתיים אנו מנסים להיכנס לתחום הקנאביס, רצינו להקים חווה בעצמנו, דיברנו עם הרבה חברות וקיבלנו הצעות טובות יותר ממה שהציעו לנו וניבו, אבל אחרי שראינו את המו"פ והטכנולוגיה שיש בחברה אמרנו- `פה זה המקום שלנו`.

הם עובדים בצורה בטרם הכרתי ואני מאמין שתוך מספר שנים הפ יתמזגו לחברת תרופות.עשינו עסקה הכי טובה שיש".

מנכ"ל יוניבו, גולן ביטון, הגיב אף הוא להצטרפות משפחת אביסרור: "קבוצת אביסרור הנה קבוצה עם קשרים משמעותיים שיכולים לעזור לנו מאד,היו לנו כמה אופציות השקעה ובחרנו אותם כשותפים לדרך ארוכה. יש לנו הסתכלות גלובלית, והחיבור הזה ישרת את החברה גם בהתפתחות הבינלאומית שלה.

אנו לא צופים גיוס הון בקרוב, בישראל צפויים להיות לנו מספיק רווחים לאור העובדה שאנו שולטים בכל שרשרת הערך. אנו כרגע קונים סחורה מחקלאים קיימים עד שחוות עמית תהיה על הרגליים. המודל שלנו מגיע משלוש רגליים עסקיות –אריזה לחברות קיימות, רכישה של סחורה ומכירת המותג שלנו בבתי מרקחת ושירותי מו"פ".

הזמנות לשלושה טון קנאביס

מבחינה פיננסית, יוניבו אחת החברות הבודדות שאין עליה הערת "עסק חי" (מלבד החברות הרווחיות).

החברה קיבלה הזמנות לרכישה של שלושה טון קנאביס בשנת 2020 משני בתי מרקחת בלבד, כאשר המפעל יכול לעמוד בתפוקה של 18 טון,כך שבשנת 2020 החברה תמכור במיליוני שקלים ,מה שכרגע קשה לתרגם לרווחיות , שכן יוניבו עשויה לחתום עם בתי מרקחת נוספים בהמשך לאור האישור הסופי של הGMP.

בנוסף,החברה צפויה להרוויח, ממודל ההכנסה מחוות קיימות, גם מחברת קנדוק, עימה חתמה הסכם לשנה, אבל גם פה- בשל אי הידיעה כמה קנדוק (אינטרקיור) יצליחו לגדל, אזי קשה לשערך כמה צפויה יוניבו להרוויח מזה.

כלומר, נכון לנקודת זמן הנוכחית, יוניבו משחקת נגד הזמן להביא עסקאות ולהתמודד מול מפעלים וותיקים יותר ממנה ובדיוק לשם כך ביטון בונה רשת קשרים ענפה שתפתח לו את הדלת לבתי מרקחת בישראל.

בנוגע לפעילות חו"ל, ליוניבו כרגע אין אישור ייצוא לפי התקן הארופאי  וגם לכשתקבל אותו,היא תצטרך לחכות לאישור ייצוא סופי מהמדינה. כך שבמקרה הזה, החברה לא תראה הכנסות בקרוב, ויהיה מעניין לראות, האם הם ייצאו לפעילות ישירה בחו"ל על מנת לא להיות תלויים בחסדי גורמי האכיפה והרגולציה הישראליים.

האם יראו עין בעין?

עד עכשיו הכל טוב ויפה,האווירה חגיגית והקישוטים נתלו על קירות המפעל החדיש והמאושר של יוניבו.

אבל מעל הכל,מרחפת השאלה הגדולה- האם כל המשקיעים האקטיביים האלה ידעו להסתדר ביניהם?

ראיתי חברות רבות,שהביאו משקיעים אסטרטגיים גדולים, שאי ההסכמות ביניהם וניסיונות חוזרות ונשנות להטות את החברה כפי רצונם- פשוט פירקו את החברה לגורמים.

ביטון, הביא לחברה משקיעים אסטרטגיים ,שאופיים לא דומה. חלקם אוהבי סיכון וחלקם שמרניים יותר.

ביטון, חסר הניסיון בעולם העסקי, מלבד פיקוד בצה"ל, נכנס לעולם שונה מהעולם שהכיר, למרות שבשני העולמות משחק דבר אחד מסוכן משותף-הרבה אגו.

האם ידע ביטון לשלב את כולם תחת הנהגתו, ולהוביל את החברה ככוח אחד?זה יהיה לא קל אבל זה המבחן של חייו העסקיים.