עינב כהן
אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס ברוקראז`,מוריד היום את ההמלצה לסקטור הנדל"ן המניב ולמספר חברות לאור תמחור יתר, בראשן עזריאלי.
"לאחר עליות של 30-40% במניות חברות הנדל"ן המניב בישראל מתחילת השנה ובהינתן התמחור הנוכחי, אנו ממליצים להפחית חשיפה לחברות נדל"ן מניב מקומיות ולהגדיל חשיפה לחברות נדל"ן עם פעילות בחו"ל. בתוך הסקטור, אנו ממליצים לממש החזקות בעזריאלי, נצבא ואמות, ולקנות את ביג וגזית גלוב".
מספר גורמים ברקע להורדת ההמלצה:
תשואה גלומה נמוכה מדי - לאור סביבת הריבית הנמוכה, אנו סבורים כי שיעורי ההיוון לנכסים המקובלים בעסקאות בסקטור עומדים בפני ירידה. ואולם תשואות ההיוון הגלומות הממוצעות (Implied Caps) לנכסי מרבית החברות במחירי השוק הנוכחיים בבורסה נמוכות משמעותית משיעורי ההיוון הצפויים להערכתנו בעתיד.
ניתוק מהשוק הריאלי - העסקאות טרם בוצעו בשוק הריאלי עסקאות מהותיות אשר הצביעו על שינוי כה חד למטה בשיעורי ההיוון לנכסים.
העדר צמיחה - צמיחה מתונה בנכסים קיימים (ואף החלשות אצל חלק מהחברות)
גם בהנחות אופטימיות הסקטור יקר – לקראת העדכון הנוכחי, גילמנו את האופטימיות בשוק גם בערכות השווי שלנו ע"י שקלול ההשפעות העתידיות האפשריות (הורדה משמעותית בשיעורי ההיוון, הפחתה של ההפרשה למיסים נדחים ל-25-35%, ועוד). ועדיין, על אף האמור, תמחור מרבית המניות גבוה מידי.
אנו מעלים מחירי יעד לכלל החברות. זאת בהתאם לצפי שלנו לירידה בתשואות ההיוון לנכסים. ואולם לאור התמחור בשוק, מבין כלל החברות הנסקרות כאן החברה היחידה המומלצת בקניה הינה ביג. לאור התממשות מניית מליסרון בימים האחרונים, אנו סבורים כי כיום היא עדיפה על פני מניית ק.עזריאלי.
מובהר ומודגש כי הכותב [מחזיק בניירות ערך שהונפקו על ידי החברה נשוא המאמר] או [מספק שירותי ייעוץ לחברה בתחום שוק ההון ומקבל תמורה עבור כך] ("החברה"), ועל כן קיים לו עניין אישי בחברה ובניירות הערך שלה. אין לראות במידע המובא במאמר כהצעה או שידול לקנות, למכור או לבצע עסקה כלשהיא בנייר ערך או מכשיר פיננסי אחר שהונפק על ידי בחברה, ואין באמור משום המלצה או הבעת כדאיות לגבי השקעה בחברה. המידע שמסופק במאמר הינו לצורך אינפורמטיבי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו ונתוניו האישיים של כל אדם.